강남 부동산마저 소화불량... 쏟아지는 급매물에 소화제는 없다

 

강남 부동산마저 소화불량... 쏟아지는 급매물에 소화제는 없다

글 / 石鄕

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대한민국 부동산 시장의 ‘최후의 보루’이자 ‘불패의 신화’로 불리던 서울 강남 3구마저 극심한 소화불량에 직면했습니다. 자고 일어나면 신고가를 경신하던 강남 대장주 아파트 단지들조차 수억 원씩 가격을 낮춘 급매물이 쌓여가고 있으나, 매수세는 차갑게 얼어붙은 상태입니다. 시장을 지탱하던 맹목적 상승 기대감이 꺾이며 매물 적체는 갈수록 심화되고 있지만, 이를 정상화할 구조적 해법이나 마땅한 정책적 ‘소화제’는 어디에도 보이지 않습니다.

 

1. 빗나간 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림과 무너진 불패 신화의 민낯

최근 서울 아파트 매매 매물 건수는 8만 건을 훌쩍 넘어서며 역대 최고 수준에 근접하고 있습니다. 그중에서도 가격 방어력이 가장 높다고 여겨졌던 강남권 주요 대단지 매물이 최근 수개월 사이에 15% 이상 급증하는 기현상이 관측됩니다. 수십억 원을 호가하던 주요 입지의 아파트들이 종전 최고가 대비 3억 원에서 5억 원 이상 떨어진 가격에 급매물로 나와도 거래가 실종된 이른바 ‘거래 절벽’이 장기화되고 있습니다.

 

이러한 현상은 정부가 오랫동안 유도해 온 규제와 완화의 악순환이 낳은 예견된 결과입니다. 다주택자를 옥죄며 수도권 외곽부터 세금을 가중하자 시장의 자금은 일제히 ‘강남의 똘똘한 한 채’로 몰려들었습니다. 그 결과 강남의 평당 분양가와 매매가는 소득 수준으로는 도저히 감당할 수 없는 수준까지 폭등했고, 전세가율 하락과 높은 금리가 겹치면서 자산의 유동성이 완전히 메말라 버렸습니다. 자산 가치는 천정부지로 치솟았으나 이를 받아줄 실수요층의 구매력(PIR)은 한계에 다다라, 결국 자산 내부에서부터 체증을 일으키며 붕괴 조짐을 보이는 형국입니다.

 

2. 임시방편 규제와 현실 외면 정치: 서울 집중이 부른 자가당착

정치권과 정책 당국은 부동산 시장의 체질 개선 대신 선거 주기와 단기 여론에 맞춘 임시방편식 땜질 처방만을 반복해 왔습니다. 집값이 급등하면 주택담보대출 한도를 기계적으로 틀어막고 토지거래허가구역으로 묶는 등 억누르기에 급급했고, 시장이 경색되면 다시 특례대출이나 세제 완화 카드를 꺼내 억지 부양을 시도했습니다.

 

이러한 정책의 가장 큰 맹점은 대한민국 전체의 지속 가능성을 도외시한 채 ‘서울 및 수도권 중심주의’에만 매몰되어 있다는 점입니다. 지방 소멸 위험 지수가 날로 치솟고 지방 거점 도시의 아파트 미분양 물량이 6만~7만 호를 상회하는 상황에서도, 모든 사회간접자본(SOC)과 금융 지원, 규제 완화 혜택은 서울과 수도권 정비 사업에 집중되었습니다.

‘서울 집값만 잡으면 된다’는 단견에 갇힌 정치는 지방의 자본과 청년 인구를 수도권으로 강제 흡수시켰습니다. 그러나 서울로 유입된 청년층은 천문학적인 주거 비용을 감당하지 못해 결혼과 출산을 포기하고 있으며, 지방은 일자리와 인프라의 공동화로 활력을 잃었습니다. 결과적으로 서울은 고비용·저효율의 과밀 지옥이 되었고, 지방은 빈 껍데기만 남는 구조적 파탄에 직면한 것입니다. 지표상의 일시적 안정에만 매달려 국가 균형 발전이라는 근본적 과제를 외면한 포퓰리즘 정치가 만들어낸 파국입니다.

 

3. 지속 가능한 부동산 시장을 위한 실질적 정책 제언

지금의 부동산 시장 경색은 단순한 경기 순환의 문제가 아닌, 수도권 과밀화와 생산성 저하가 맞물린 구조적 복합 위기입니다. 따라서 단기 대출 완화나 세금 감면 같은 임시 소화제로는 절대 해결할 수 없으며, 근본적인 체질 개선책이 실행되어야 합니다.

• 수요 분산을 위한 실질적 메가시티 구축과 행정·산업 이원화 단순한 공공기관 지방 이전을 넘어, 민간 대기업과 연구개발(R&D) 거점이 지방으로 이전할 수 있도록 파격적인 법인세 감면과 규제 프리존을 보장해야 합니다. 부울경, 대구·경북, 충청권 등 다극화된 광역 경제권을 구축하여 서울에 가지 않아도 양질의 일자리와 삶의 질을 누릴 수 있는 구조를 완성해야 서울 부동산의 만성적인 초과 수요를 근본적으로 해소할 수 있습니다.
• 예측 가능한 금융·세제 시스템의 정착과 시장 왜곡 차단 정권이 바뀔 때마다 널뛰기하는 양도세, 취득세, 보유세 제도를 장기적이고 예측 가능한 선진국형 보유세 체계로 개편해야 합니다. 징벌적 과세로 다주택자의 퇴로를 막아 매물 잠김을 유발하거나, 무분별한 정책 금융으로 부채를 조장하는 땜질식 대응을 중단하고, 차주의 실질 상환 능력(DSR)에 기반한 금융 원칙을 흔들림 없이 고수해야 합니다.
• 임대차 시장의 다변화와 공공 주거 안전망 혁신 전세 제도의 금융적 위험성을 보완할 수 있는 장기 민간임대주택 시장을 제도적으로 육성해야 합니다. 청년층과 신혼부부가 무리한 영끌 대출을 받지 않고도 안정적으로 10년 이상 거주할 수 있는 양질의 공공·민간 상생형 임대 모델을 대폭 확충하여 주거 사다리를 복원해야 합니다.
• 수도권 정비 사업의 공공성 및 속도 조절 서울 내 재건축·재개발은 단순한 고밀도 아파트 공급을 넘어 도시 기반 시설과 광역 교통망의 수용 한계를 엄밀히 따져 추진되어야 합니다. 무분별한 규제 완화로 개발 이익이 특정 자산가에게만 독점되는 구조를 지양하고, 개발 이익의 일부를 도시 재생과 균형 발전 기금으로 환수하는 사회적 합의가 필요합니다.

강남 부동산의 소화불량은 우리 사회 전체의 자원 배분이 얼마나 심각하게 왜곡되어 있는지를 경고하는 마지막 신호탄입니다. 더 늦기 전에 근시안적 정치 셈법을 내려놓고, 국토 균형 발전과 지속 가능한 경제 구조를 향한 대수술에 착수해야 할 때입니다.

글 / 石鄕

 

[이웃님들과 나누는 한마디]

강남권마저 꽁꽁 묶여 급매물이 소화되지 못하는 부동산 시장 현실을 바라보며 속 시원한 사이다 일침을 적어보았습니다.

거래가 막혀 시장 전체가 체한 듯 얹혀있는데 정작 제대로 된 정책적 소화제는 보이지 않아 참 안타깝습니다.

우리 이웃님들도 요즘 부동산 뉴스나 주변 소식을 들으시며 비슷한 답답함을 느끼셨지요?

 

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