용산공원에 집을 짓는 게 미래세대를 위한 거란다, 지나가는 강아지가 웃겠다

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용산공원에 집을 짓는 게 미래세대를 위한 거란다, 지나가는 강아지가 웃겠다
부동산 시장이 요동칠 때마다 정치권에서 단골처럼 꺼내 드는 카드가 있습니다. 바로 '용산 미군기지 반환 부지(용산공원)에 공공주택을 대규모로 짓자'는 주장입니다. 명분은 늘 그럴듯합니다. "청년과 신혼부부, 즉 미래세대를 위한 주거 사다리를 놓겠다"는 논리입니다.

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하지만 100년이 넘는 세월 동안 외세의 주둔지로 묶여 있다가 천신만고 끝에 온전히 시민의 품으로 돌아오는 마지막 대규모 국가도시공원 예정지에 아파트를 짓겠다는 발상이 과연 미래세대를 위한 일일까요? 도심의 허파를 아스팔트와 콘크리트로 메우는 행태를 보며 미래세대는 고마워하기는커녕 혀를 찰 일입니다.

1. 도심의 허파 파괴: 쾌적한 생활권과 생태 축을 맞바꾸는 어리석음
용산공원 부지는 약 300만㎡(약 90만 평)에 달하는 거대한 면적을 자랑합니다. 뉴욕의 센트럴파크(약 341만㎡)에 버금가는 규모로, 서울 한복판에서 한강과 남산을 잇는 생태 녹지축의 핵심 연결고리입니다.

서울의 1인당 생활권 도시림 면적은 약 4~5㎡ 수준으로, 세계보건기구(WHO) 권고 기준(9㎡)은 물론 런던(27㎡), 뉴욕(23㎡) 등 세계 주요 대도시의 5분의 1 수준에 불과합니다. 서울은 이미 극심한 과밀화와 열섬 현상, 미세먼지 문제로 몸살을 앓고 있는 콘크리트 정글입니다.

이러한 상황에서 대규모 녹지 공간은 단순한 휴식처를 넘어 도시의 기온을 1~2도 낮추고, 신선한 바람길을 열어 대기오염 물질을 배출하는 필수 생명 유지 장치입니다. 여기에 아파트 단지를 조성하게 되면 건축물 자체뿐만 아니라 도로, 상가, 주차장 등 인프라가 들어서면서 생태 환경은 돌이킬 수 없이 파괴됩니다. 공원을 파괴해 얻는 주거지는 결국 그곳에 살게 될 주민은 물론 950만 서울 시민 전체의 쾌적한 생활권을 영구히 박탈하는 결과를 낳습니다.

2. 근시안적 땜질 처방: 구체적 수치로 증명되는 공급 효과의 허상
정치권 일각에서는 용산공원 부지의 일부만 활용해도 2만~5만 가구의 주택을 공급할 수 있다고 주장합니다. 얼핏 들으면 매력적인 숫자로 보이지만, 이는 주택 시장의 본질적인 수요 구조를 철저히 외면한 수치 놀음에 불과합니다.

전체 시장 대비 미미한 물량: 수도권 전체 주택 재고는 1,000만 호에 육박하며, 서울의 연간 자연 멸실 및 교체 수요만 해도 수만 호에 달합니다. 3만~5만 호의 주택은 단기적인 분양 광풍을 일으킬 뿐, 서울 전체의 주택 가격 안정화나 구조적 수요 분산에는 턱없이 부족한 '일회성 땜질 물량'입니다.

토지 정화 비용과 천문학적 세금 낭비: 용산 미군기지는 100여 년간 군사기지로 쓰이며 토양 및 지하수 오염이 심각하게 진행된 상태입니다. 주거지로 전환하려면 공원 조성 기준보다 훨씬 엄격한 환경 정화 작업을 거쳐야 하며, 이에 들어가는 시간과 수조 원 대의 천문학적 정화 비용은 고스란히 국민 세금 부담으로 돌아옵니다.

로또 청약과 막대한 사회적 갈등: 용산이라는 초핵심 입지에 지어지는 공공주택은 결국 '누가 당첨되느냐'에 따라 수억 원의 시세 차익을 안겨주는 거대한 로또 판을 형성하게 됩니다. 소수의 수혜자에게 막대한 불로소득을 안겨주는 반면, 대다수 시민은 평생 누려야 할 국가공원을 영영 빼앗기게 됩니다.

3. 원인 진단과 대안: 왜 엉뚱한 공원을 건드리는가, 진짜 공급 해법
주택 가격 불안과 청년 주거난의 근본 원인은 '도심 내 공원 부지가 부족해서'가 아닙니다.

원인 1: 왜곡된 도심 정비 사업 규제: 서울 시내에는 이미 노후화된 저층 주거지, 활용도가 떨어지는 준공업지역, 역세권 노후 상업지가 산재해 있습니다. 복잡한 인허가 절차, 과도한 기부채납 요구, 층수 및 용적률 제한 등으로 인해 민간 및 공공 재개발·재건축이 장기간 정체되어 신규 공급이 지연되어 온 것이 핵심 원인입니다.

원인 2: 광역 교통망과의 연계 부족: 청년층이 서울 도심으로 몰리는 이유는 일자리와 교통 때문입니다. 외곽 신도시를 지어놓고도 서울 주요 업무지구와의 광역 급행 교통망 연결이 늦어져 주택 수요가 서울 핵심부로만 쏠리는 악순환이 발생합니다.

원인 3: 정치적 조급증: 선거철마다 빠른 성과를 보여주기 위해 부지 매입 협상이 필요 없는 국공유지(공원, 유휴지)에 눈독을 들이는 포퓰리즘 정치가 반복되고 있습니다.

실질적이고 지속 가능한 정책 대안

도심 역세권 고밀 복합 개발: 서울 시내 300여 개 지하철 역세권 반경 500m 이내의 저이용 부지를 과감히 종상향하고 용적률을 최대 700~1000%까지 완화하여, 청년·신혼부부를 위한 직주근접 공공임대 및 분양주택을 집중 공급해야 합니다.

노후 주거지 신속 정비 지원: 재개발·재건축 인허가 패스트트랙을 가동하고 분쟁 조정을 적극 지원하여 기존 시가지 내에서 매년 일정 수준의 공급이 막힘없이 이뤄지도록 정비사업 생태계를 정상화해야 합니다.

유휴 철도 지하화 및 차량기지 이전 부지 활용: 공원 부지를 훼손할 것이 아니라, 경부선·경원선 등 지상 철도 지하화 구간이나 도심 내 버스 차고지, 이전 대상 철도 차량기지 등 입체 복합 개발이 가능한 유휴 국공유지를 주거 및 상업 거점으로 탈바꿈시켜야 합니다.

4. 공원은 미래세대의 기본 권리다
한번 콘크리트를 붓고 건물을 올린 땅은 다시는 푸른 숲과 맑은 공기를 품은 공원으로 되돌릴 수 없습니다. 주택 공급은 기존 도시 조직을 정비하고 혁신하여 해결할 문제이지, 미래세대가 누려야 할 온전한 자연과 휴식의 권리를 빼앗아 해결할 문제가 아닙니다.

후손들에게 빽빽한 아파트 숲 대신, 100년의 역사를 품은 울창한 숲과 넓은 잔디밭을 물려주는 것이야말로 진정으로 미래세대를 위하는 길입니다. 공원에 집을 짓겠다는 달콤한 거짓말에 더 이상 속아서는 안 됩니다.

글 / 石鄕

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